晋安法院执行多元化处置典型案例汇编

为深入贯彻落实党中央和省、市、区委及上级法院关于优化营商环境、切实解决执行难的各项决策部署，系统总结不动产“带封处置”机制运行成效，近日，晋安法院召开不动产“带封处置”机制新闻发布会。会上通报了“带封过户”机制运行情况和实践成效，发布了《晋安法院“多元化处置”机制及案例汇编》。

　　晋安法院党组成员、副院长谢国志全面通报了晋安法院创新推出不动产“带封处置”机制以来的工作情况和亮点成效。

　　一是直击执行堵点，优化司法资源配置

　　该机制聚焦传统“先解封、后过户”不动产处置模式中程序繁琐、周期漫长的结构性难题，通过取消房产处置“必须先行解封”的前置条件，将原本分散在多个环节的审批、协调工作整合为一次性办理，切实避免程序空转，让执行干警集中更多精力投入到财产查控、当事人沟通等核心工作中，有效释放司法“生产力”。

　　二是统筹安全与质效，维护各方合法权益

　　该机制兼顾房产处置安全与质效，通过构建查封状态下的闭环交易机制，将售房款直接打入法院监管账户，有效避免解封空档期的房产处置风险与资金转移风险，保障了被执行人的合法权益。同时，该机制允许对房产进行市场化自主交易，推动房产成交价格更接近市场公允价格，保障申请执行人债权的充分清偿，维护了申请执行人的合法权益。

　　三是深化府院联动，厚植法治营商沃土

　　为进一步巩固推广不动产“带封处置”机制成效，晋安法院与福州市不动产登记和交易中心签订合作协议，全面推动全市不动产登记系统完成“带封过户”功能升级，简化企业不动产登记、产权变更、资产盘活等办事流程，以府院联动推动司法服务提质增效，为区域经济社会高质量发展提供坚实法治保障。

　　随后，晋安法院执行局局长岳亮发布并解读《晋安法院“多元化处置”机制及案例汇编》。该汇编收录晋安法院不动产“带封过户”机制综述、《福州市晋安区人民法院带封不动产自行处置工作实施意见》及典型案例，系统梳理了多元化处置工作的完整发展进程，相关工作经验获上级法院推广应用，为同类案件办理提供了可借鉴、可操作的实践范本。

　　案例一、创新“法院监管+平台自售+带封过户”模式——林某与施某执行实施案

　　基本案情

　　林某与施某民间借贷纠纷一案，生效法律文书确认：由施某分期偿还林某借款本金120万及利息等。因施某未按生效法律文书履行义务，林某向晋安法院申请强制执行。案件进入执行程序后，晋安法院查封了被执行人施某位于福建省南平市延平区的一处房产。因房产所在地非执行法院辖区，当事人双方认为通过传统司法拍卖的方式处置房产，不仅处置周期长，司法拍卖价格也可能低于市场成交价格，不利于本案债务履行。

　　处理过程

　　双方在法院组织下签订了《涉案财产自行处置工作方案》，由被执行人施某向法院申请自行处置查封房产，并请求法院允许“带封过户”以保障交易安全。晋安法院经依法审查及协调不动产登记机构同意后，作出《同意自行处置通知书》并向双方当事人送达，同意被执行人施某通过资产处置平台以网络竞价方式自行处置房产，由法院进行全程监管，处置期间不超过60天。被执行人施某的房产在资产处置平台发布一个月后，以68万元的价格顺利成交，成交价接近市场交易价格，所得款项全部汇入法院监管账户用于偿还本案债务，申请执行人林某在第一时间按照《涉案财产自行处置工作方案》向法院提交解除房产查封的申请，晋安法院随即向南平市不动产登记中心送达协助执行通知书及成交过户裁定，顺利将被执行人施某的房产在查封状态下过户至房产买受人名下。

　　典型意义

　　本案中，晋安法院依据相关法律规定和意见精神，创新“法院监管+平台自售+带封过户”模式，准予当事人采取自行处置并与不动产登记机构协调，最终保障当事人自行处置顺利完成，为司法处置难题提供了新的破解方案。一是以制度创新实现各方共赢。“带封过户”模式的核心在于通过平衡债权人、债务人与买受人三方利益，实现财产处置的最优化。对债权人而言，债务人自行出售后，所得款项直接提存至法院监管账户，优先用于清偿债务；对债务人而言，允许被查封财产在不解封状态下交易，为暂时陷入困境的债务人盘活了资产；对买受人而言，采用“先过户后解封”流程，不动产登记部门凭法院文书直接办理转移登记，消除了查封状态下的产权交易风险。以善意文明执行理念替代对抗性强制拍卖，将“零和博弈”转化为“多赢格局”，契合最高人民法院关于“降低被执行人偿债成本”的政策导向。二是以规范流程提升司法效能。传统司法拍卖面临周期长、成交价折损、额外费用高等问题。通过规范“法院监管+平台自售+带封过户”模式流程、与不动产登记机构构建“法院主导+登记联动”协同机制等方式，实现了司法时间成本的大幅降低及经济成本优化。传统司法拍卖需经历评估、公告、多次拍卖等流程，平均耗时3-6个月，而“带封过户”一般在60日内结案，也免除评估费等开支，同时支持按揭贷款。通过程序的精简创新，实现了司法程序与行政登记的“零时差”衔接。而以当事人需求为导向的工作模式，不仅将执行效率从“马拉松”提速至“快车道”，也与“高效办成一件事”的营商环境改革目标相互呼应。三是以激活市场要素促进营商环境升级。该模式通过打通查封财产流通瓶颈，释放市场活力，成为法治护航经济的典型样本。带封处置通过引入市场资源配置激活被查封不动产的资产价值，实现各方当事人利益的多赢、共赢，维护法律效果与社会效益的有机统一。以法治化程序保障权益、以协同化机制提升效能，为优化营商环境、促进经济发展提供了新路径。

　　案例二、申请执行人林女士与被执行人王某民间借贷纠纷执行案

　　基本案情

　　林女士因外甥王某拖欠其巨额债务，向晋安法院起诉并申请查封王某名下的征迁安置房，在法院协调下，双方成功达成和解。后因王某拒绝履行调解协议内容，林女士向晋安法院申请强制执行。然王某的配偶陈某已通过中介将被查封房屋以市场价出售给案外人林某，林某已支付20万元定金，并对房屋进行了一定程度的修缮。

　　处理过程

　　为避免强行拍卖引发的连环诉讼，法官组织各方开展多轮协商，最终林女士同意暂缓拍卖，并约定由案外人林某继续履行购房合同，王某及其配偶陈某则承诺配合过户。晋安法院依法出具《自行处置同意书》，允许案外人林某作为执行买受人，将购房余款直接汇入法院监管账户，保障资金安全。后续，林某仅需按二手房交易流程办理不动产转移登记，系统即自动解封并向其发放不动产权证书。

　　典型意义

　　1.拓展带封过户模式在复杂法律关系情境下的适用，维护各方当事人合法权益。通过“带封过户”新模式，林女士得以免受漫长拍卖周期困扰，在短时间内就收到执行款；案外人林某顺利申领不动产权证，不再为房产纠纷而烦心；被执行人王某成功避免房产贬值和多重诉讼风险；共有人陈某（配偶）对不动产享有的个人权益得到保护。

　　2.以本案为契机，晋安法院与福州市不动产登记和交易中心正式签订涉案不动产“带封处置”合作协议，切实提高“司法+不动产登记”的处置效率。签约后，市不动产登记和交易中心全面升级不动产智能化辅助审批系统，设置“带封处置”专属业务板块，晋安法院由此与不动产登记和交易中心建立起更紧密的联动机制，在现有司法查控一体化、实时化的基础上实现了全流程的高效协同，为企业和群众提供更加便捷、安全、精准的“司法+政务”服务。

　　案例三、申请执行人吕某与被执行人李某合同纠纷执行案

　　基本案情

　　2018年，债权人吕某提起诉讼，一并请求查封李某名下位于晋安区的房产。案件进入执行程序后，被查封房产因被征收而暂时无法处置。2025年，吕某获悉李某已取得安置房产后，向晋安法院申请恢复执行。然而，被查封房产上存在多笔债务，已被省内多家法院查封，其产权手续亦存在瑕疵。

　　处理过程

　　由于案件涉及多家法院、众多债权人，晋安法院承办法官与相关法院组建专门微信沟通群，充分发挥首封法院优势以统一执行步调。为了尽快兑现胜诉权益，承办法官首先尝试引入京东司法拍卖平台，但该房产经历了两次降价拍卖，依然无人问津，最终以“流拍”告终。故各方决定放弃传统的网络竞价模式，转而采用“指定第三人购买”的方式，由债权人在社会上寻找意向买家，进行定向交易。而几位主要债权人经过协商，主动要求先行垫付办理产权登记的一手费用及中介费用。在法院的严格监管和协调下，各方协同努力，成功找到了一位愿意接手的第三方买家。晋安法院引导买方将购房款汇入法院监管账户，在确保债权能够得到清偿的前提下，协调不动产登记中心，完成了复杂的产权过户手续。

　　考虑到被执行人在房产被查封后无处安身，生活确有困难，晋安法院积极组织债权人进行协商。在各方的理解与支持下，申请执行人同意从处置款中提取了一部分资金作为“过渡租金”支付给被执行人，为其解决了暂时的居住问题。

　　典型意义

　　1.“带封过户”模式在复杂债权人案件中的成功实践。这一拓展打破了“带封过户”只能应对简单债权纠纷的局限，直面多债权人、多轮候查封下利益难以协调的执行僵局，改变了以往多方债权人为房产处置相互掣肘、资产长期查封贬值的困境，实现执行公平与效率的统一。

　　2.贯彻善意文明执行理念，执法有力度更有温度。晋安法院在财产处置完毕后仍未停下脚步，而是组织各方协商，从处置款中提取了“过渡租金”支付给被执行人。这不仅体现了柔性司法的人文关怀，也消除了被执行人的抵触情绪，让执行工作更有人情味。

　　案例四、福建某置业公司系列执行案

　　基本案情

　　福建某置业有限公司因经营不善，无力按期履行合同义务，众多债权人陆续通过司法途径维权，引发该系列诉讼案件集中爆发，涉案数量多、债权人范围广、涉案标的总额巨大。众多债权人申请对福建某置业有限公司开发的某项目采取强制措施以偿还债务，但该项目系福州市政府“保交楼”名单范围内项目，法院执行面临重重困难。

　　处理过程

　　晋安法院组织该置业公司、预售房业主进行协调，并与福州市政府开展工作会议，贯彻府院联动机制，最终允许福建某置业公司以该项目内车位抵偿业主债权。目前，该置业公司已通过“带封过户”的方式以38个车位抵偿债务881.4万元，成功兑现业主债权。

　　典型意义

　　1.提升受偿效能，实现财产价值最大化。相比传统司法拍卖，以车位抵偿债务的自主处置方式减少了处置成本与时间成本，实现车位价值充分变现，显著提高债权受偿率。

　　2.减少信访风险，构建多元解纷新格局。保交楼车位处置直接关系业主居住权益与社会稳定。自主处置遵循“首先满足业主需要”原则，从源头避免业主与债权人的利益冲突。通过法院主导的协商机制，将车位处置与业主权益保障、债务清偿有机结合，变“对抗执行”为“协同解纷”，有效减少群体性信访事件。

　　3.府院联动机制，彰显司法治理新效能。自主处置模式实现“保交楼、稳民生”政策与执行程序的精准对接，既坚守法律底线，又体现政策温度。法院确保处置行为符合法律规定，同时为开发商保留经营空间，避免“一执了之”导致项目彻底停滞。这种“府院联动+自主处置”的双轮驱动机制，既保障胜诉债权及时实现，又助力保交楼政策落地，实现法律效果、政治效果与社会效果的有机统一。

　　案例五、申请执行人某银行与被执行人严某、欧某金融借款合同纠纷案

　　基本案情

　　申请人某银行与被申请人严某、欧某金融借款合同纠纷一案，厦门仲裁委员会作出裁决：严某、欧某应偿还某银行190万元及相应利息，因严某、欧某未能按时偿还上述款项，某银行依法向福州市中级人民法院申请强制执行，后福州市中级人民法院将该案指定由福州市晋安区人民法院执行。

　　处理过程

　　案件进入执行后，法院依法查封了被执行人名下作为抵押物的房产。被执行人考虑到法院拍卖可能导致房屋低价出售、资产贬值，便向法院提出自行处置的请求，希望能够以合理价格出售房屋，并承诺在售出后补足借款本金。申请执行人银行方面考虑到通过传统法拍程序很可能连本金都无法足额收回，于是同意了被执行人的方案，为鼓励被执行人积极还款，银行许诺若被执行人补足借款本金部分，其愿意放弃利息主张。在晋安法院牵头协调下，双方一致同意由被执行人自行出售案涉房产，房产出售后剩余本金部分由被执行人补足，银行放弃利息部分的主张。后被执行人与案外人包某签订了《房屋买卖合同》，随即包某将购房款汇入法院监管账户，被执行人亦将剩余本金部分补足，案件顺利执行完毕。

　　典型意义

　　1.提升执行效率：传统司法拍卖流程繁琐，新模式通过法院监管下的自行处置，简化了流程，缩短了处置周期，从被执行人提出申请到房产成功出售，整个过程高效顺畅，快速实现案结事了，提高了司法资源的利用效率。

　　2.促进社会和谐：新模式减少了强制执行可能引发的对抗和冲突，通过协商和合作的方式解决问题。充分调动了被执行人的积极性，让其主动参与房产处置，避免了矛盾的激化，有利于维护社会的和谐稳定。

　　3.保障双方当事人权益：对于被执行人来说，能够允许其自行寻找买家，并根据市场情况以更合理的价格出售房产，尽可能避免了因法拍导致的资产贬值。对申请人来说，相比传统法拍，更能保障债权实现，同时银行关于减免利息的许诺，也激发了被执行人的还款积极性，促成最终收回全额本金，成功兑现申请执行人的胜诉权益。

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