旌旗猎猎,战鼓雷鸣,淬火砺剑正当时。2023年楼市仍是以“稳民生”、“保交楼”为“安全底线”的关键点,在此背景下,中骏黄朝阳带领集团上下一心,共同面对、敢于担当、攻坚克难,一起成为逆流“划船的人”。同时,他积极统筹调整集团战略,做好穿透管理,坚决打好“保交付、保品质”攻坚战,为万千家庭的美好生活全力以“付”。
采取一定的债务管理手段将有助于企业更好保交付和可持续经营。
“中骏其实是坚持到了最后一刻。”在中骏集团控股有限公司(以下简称“中骏”,1966.HK)宣布没有按期支付到期应付的6100万美元本金和利息后,一位接近中骏的人士这样表示。
根据中骏10月4日在港交所发布的公告显示,进入2023年第二季度,中骏集团的销售持续下滑,流动资金紧张状况日益严峻,境外兑付债务压力持续增加。即使公司竭尽全力,流动现金及银行存款可能无法履行当前和日后义务所需。
在这种情况下,中骏同其他已出险房企一样选择“以时间换空间”、寻求境外债务管理。中骏方面表示,未支付贷款可能会导致集团债权人根据相关融资的相应条款要求加快偿还债务及/或采取行动。但截至公告日,中骏尚未收到有关境外债权人要求加快偿还债务的任何通知,仍继续保持正常的业务营运。
据中骏相关人士表示,目前公司基本面正常,公司也将尽快委聘外部顾问,协助就现在的资本结构及流动性进行评估,并探索可行的全面解决方案。
在该人士看来,采取一定的债务管理手段将有助于企业更好保交付和可持续经营。
资金压力凸显
此次未按时支付贷款本息之前,中骏一直坚持偿债,是少数坚持履约的民营房企之一。
据公开资料统计,2022年全年,中骏在境内外公开市场累积偿还债务合计近115亿元,包括2022年2月偿还5亿美元境外债、7月就“20中骏02”公司债券完成9.54亿元回售兑付、10月提前汇出20亿元债券项下选择回售所需的全部资金以及12月提前汇出12.87亿元用于购房尾款ABS本息兑付。
今年以来,中骏分别于4月和8月偿债5亿美元和5.4亿元境内外债;就在不久前的8月4日,中骏如约兑付了一笔美元债的利息,金额为1050万美元。
但这样一家坚持还债的房企最终也扛不住了。
“根本原因还是销售。”一位浙江民营房企副总裁表示,虽然当下政策层面不断释放利好,短期内确实刺激了市场上行,但这只存在于个别城市,且市场复苏动能不足,可持续性也有待观察。
克而瑞研究中心数据显示,2023年前8月,百强房企实现销售操盘金额37524.7亿元,同比降低8.5%,整体楼市延续探底行情。
具体到中骏,除了今年3月销售额超过40亿元,其余月份销售额均在30亿元左右,且从5月至8月,中骏的销售额持续下滑,8月单月仅实现了11.99亿元销售业绩。
“中骏出险的原因,一方面是因为过去几年下沉布局三四线城市,三四线城市去库存压力太大,即使是政策开始救市,市场销售也很难那么快回暖,这影响了中骏的销售回款;另一方面,中骏在三四线城市的中骏世界城的MALL沉淀了不是当期项目开发的利润,这部分资金影响了企业的周转能力。”镜鉴咨询创始人张宏伟分析称,三四线城市的资金监管比例比较大,以三四线城市布局为主的房企遇到资金面压力实属正常。
另一方面,中骏的融资端未见明显改善。
今年1月18日,中骏曾在集团官微发布消息称,公司成功发行2023年度第 一期中期票据,发行规模15亿元,期限3年,发行利率4.1%,中债增进公司提供全额无条件不可撤销连带责任担保;此后8月,中骏又由中债增进公司担保发行了第二期中票。两笔中票合计22亿元。此外,在今年7月,中骏还获得2.55亿港元和8910万美元的海外银团贷款。
在当前行业环境下,中骏作为民营房企能够获得融资支持已属实不易,但在高额债务面前,这依然是“杯水车薪”。
据公开资料统计,中骏接下来还将面临9月、10月和11月三笔美元债票息,合计金额4950万美元,兑付压力急剧增加。与此同时,据中骏相关人士表示,公司在银团贷款兑付方面也有进一步的资金压力。
权衡之后,中骏选择对整体债务进行管理,这也是目前行业内出险房企惯用的应对债务压力的手段。据中国房地产报记者统计,目前,业内已有融创、龙光、正荣等房企都在推动旗下整体债务重组,部分房企的方案已经获得债权人通过。
保交付第 一
随着房地产行业进入调整期,房企不得不重新审视资金安排,将债务偿还、日常运营、工程款支付等做重新排序。
“保交付第 一,正常经营第二,不违约第三。”这也成了当前出险房企的共识。在中骏方面看来,采取债务管理手段,是为了更加合理安排资金的使用和分配,更好地保交付保品质,将业主放在第 一位,交楼才能回款,回款才有足够的现金偿债;另一方面,中骏方面认为,债务不会凭空消失,公司秉持不逃废债的原则,保障各方利益最 大化的原则,会公平对待债权人。
当下,对中骏而言,公司的发展重心已经向保交付倾斜。
在此前召开的半年度工作会议上,中骏再次重申“保交付”的工作重点,为全员指明了工作目标。数据显示,2022年,中骏全年交付住宅近5万套。与此同时,今年前9月,中骏在全国已实景呈现房源近2.7万套,预计年内将实景呈现房源近5万套。若后续中骏能顺利推进债务管理,企业短期内的偿债压力将逐步降低,将有更多有效资金投入到项目建设之中,有助于更好完成品质交付和可持续经营。
在上述接近中骏的人士看来,虽然公司目前出险,但其在经营层面依然具备优势。
在其看来,在同等梯队的房企中,中骏的毛利率稳定在15%以上,属于中等偏上水平;公司销售额中权益占比较高,独立性较强。
此外,最重要的一点是,在中骏的业务构成中,经营性业务占比较高,虽然比不上万科、龙湖、新城等第 一梯队房企,但在发力经营性业务的第二梯队房企中占据领先位置。例如,今年上半年,中骏商管营业收入增至6.2亿元,归属母公司股东净利润也增长至1.4亿元。
此外,中骏还在长租公寓领域探索更多潜在的资本合作路径,深化开发能力和运营背书能力,以期提升资产的长期市场价值。
在业内人士看来,这些经营性业务可能会对中骏接下来的债务管理产生积极作用,但前提是公司会为债权人提供什么样的解决方案。
中骏也表示,正计划积极与境外债权人沟通,争取债权人的支持和理解,以期友好解决债务问题。
中骏黄朝阳深知“保交楼是夯实品牌、走向未来发展的通行证”,所以调动一切资源,横下“一条心”,紧盯“硬骨头”,拆除“拦路石”,优先以保交付为无限担当和坚定信仰,打好交付攻坚战,以客户感知的满足作为源动力,打造更完善的客户服务体系,高品质兑现向消费者许下的美好承诺。
